上周末，重庆、长沙、南昌、贵阳、南宁、石家庄、西安、武汉8城市楼市调控同时升级。
此时，距离去年的“9·30”还有7天就整整一周年。于是，很多天津小伙伴的神经又都紧绷起来：
是不是全国范围内新一波的楼市调控高潮又要来了？
天津会不会跟进？
这以后的房价是涨还是跌？
子弹已经飞了几天，今天简单聊聊姜Sir的看法。
首先，8个城市除了武汉，都不是15个热点的一二线城市，但却属于今年房价涨得比较凶的第二梯队。
北京中原张大伟统计，8月房价数据中，这8个城市涨幅在同类型城市中均名列前茅。特别是二手房市场，上涨幅度依然很大。
数据来源：大伟看楼市
因此，这一轮政策的密集出台也是事出有因，根本上还是因为他们的房价冒了头，被中央盯上了。
而且，8个城市都集中在“十一”前颁布新政，这里面又有多少为大会献礼的心态？
其次，天津会不会跟进？
如果仅从实际作用来分析，姜Sir认为跟进的意义并不大。
国家统计局9月18日公布的《8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，天津新房价格跌幅0.1%，可二手房价格跌幅却有0.8%。
大家都知道，现在新房都被严格限价，数据反而不如不受控制的二手房更加真实。那么，从8月份数据我们也可以认为，天津楼市的涨势目前已基本暂停，甚至开始出现“真摔”。
那么，在这样的市场大势中，又有何必要出台新一轮的调控政策呢？
可是，如果从另外一个层面来分析，Sir却认为天津一定会跟进。甚至，不仅是天津，其他大多数城市都会跟进。
就像网上有个大神说的那样：跟不跟进是态度问题，力度如何是水平问题。在10月18日之前，在政治上表个态是很重要的。
由此看，9月30日也许是一个很关键的节点，到时候会不会给我们一个惊喜？
第三，8城市中有6个都出台了限售政策，截至目前全国已经有30多个城市限售。对于这种新手段，很多自媒体都分析得很令人惊恐，什么“变天”、“逆转”、“颠覆”……可是，真有那么可怕吗？
最早出台限售的是厦门，在今年3月。此后，南京、广州等城市也都跟进了。但是，从几个热点城市半年来的走势看，限售并未扑灭购房人的热情。
即便是石家庄规定新购房网签后5年不能出售，看似比较凶狠。可是别忘了，本地人还没限购，外地人除市内四区和高新区之外也不限购。
具体到天津，姜Sir认为，就算跟进限售，对市场也起不到太过明显的作用。
其实，目前市场中的纯炒房客毕竟是少数，大部分自住兼投资的购房者，也都是抱着长线持有、抵抗通胀的想法，不会短线炒作。如此以来，限售政策对于大多数普通人，关系并不大。
甚至，这还是一个锁定价格、拉长周期的手段，根本上不是要防止房价上涨，而是要防止房价下跌。因为，没有成交，泡沫自然破不了。
当然，对于那些职业炒家，Sir只能祝各位好运了。
第四，很多开发商抱有一些幻想，认为过了大会，到今年底、明年上半年，政策会逐步放松。对此，姜Sir不太乐观。上周末8个城市的新一轮调控新政应该是一个信号，表示出中央的坚定决心。
这一轮的周期，应该会比我们经验和记忆中的还要长。
@遂相：我前年落户到河西梅江一个20多平小房子上，学区水晶小学，准备3年后携子回天津上初一.家里还有个刚上幼儿园的老二。由于未来需要接老人同住，想出两个方案：团泊湖联排+水晶小学附近租个四居；或者直接海教园仁恒精装四居。恰好这时拜读了您的房产大作，非常想听听您的建议。我初衷是两个孩子读书第一，改善并重但第二位，总价350以内（算二套首付骤升）。求教，拜谢，祝好。
@姜Sir：不知你的工作地点、原来的生活圈子会是怎样。如果对地点没有什么特殊要求，去团泊湖住别墅也不失为一个选择。而且，刚刚确定了翔宇学校将会在团泊东建分校，2019年就能够招生，分小学部、初中部和国际高中部。如果孩子在那边上学，学校质量也还不错。
去团泊东选联排，一定要选大品牌开发商的，比如绿地、金地、融创。当然要是预算够，绿城是最佳选择。
如果你对别墅感觉一般，仅从城市发展方向的角度，海教园前景还是会更好一些。但是目前海教园的价格在2.2万-2.5万元/平方米，想要买一套四室，350万总价可能会紧张一些。可以考虑把梅江的学区房卖掉，估计能有60-80万，这样预算会充足一些，可以去看看仁恒的海和院四居。
@Sunny：姜Sir您好，我和我老公婚前各自有一套房子，他的房子在河北区张兴庄大道这边，挨着地铁3号线铁东路站，贷款90多万，目前还剩80万贷款，房子面积两室两厅，H户型南北通透，小砖楼，六楼到顶，我们是四楼。我的房子位于西南角天佑城上面的金盛国际，属于酒店式住宅，七十年产权民水民电双气中营小学片，面积58.71东向，目前还剩贷款18万，我老公在西青区新科道碧水家园附近上班，我在和平区滨江道附近上班，我想买个三室的房子住，为了以后二胎和老人来住方便，您给个建议，我是应该卖哪套再去哪里买呢？孩子目前1岁，望得到老师指点。
@姜Sir：有几个问题，一是你们家谁做饭？二是金盛国际的学区是一次性的还是可重复使用的？三是你们打算出的总价是多少？
第一个问题，与更新房子的位置有关。谁照顾家多一点，就要距离谁的单位更近一点。以你俩的实际情况，大方向就是要在城市西部、靠近地铁站的区域来寻找。尤其是你的工作地点在滨江道附近，只要新房临近地铁，对于你来讲哪里都会很方便。所以，在区域选择上其实你们的余地更大。
第二个问题，与卖哪套房有关。如果学位没用过，或者可以重复利用，那么意味着你孩子将来可以在中营上小学。这样，你应该卖掉河北区的房子，留下金盛国际。
第三个问题，也就和你的具体目标有关了。根据预算，从高到底依次排序为西北部城区新房＞西北部郊区新房＞西北部城区二手房＞西北部郊区二手房。
所以，我的意见是卖掉河北老房，留下金盛国际可租可自住，然后在西北部地铁站附近找一些新项目，比如北辰淮河道片区那些新盘、中北镇的尾房，预算许可就看南开1911、公园大观、北岸中心等市区新盘。
记住，一定要最大限度地靠近地铁站！
@淡定：你好，姜Sir，我想问个问题，天津环外（价格便宜）有哪些区域有比较好的小学，比如我看您文章看到的北师大附小（万科城），比如我知道的海教园有南开中小学。谢谢！
@姜Sir：环外几个板块，分别说一说。有不准确的或者遗漏的，请大家后面补充。
中北镇、华明镇，目前以本地小学、初中为主，尚缺少比较知名的学校。
团泊东刚刚引进了翔宇学校，分小学部、初中部、国际高中部，2019年中计划开学。
空港经济区有九年制空港学校已经招生，小学部是，初中部是一中分校。
张家窝镇目前也都是原镇里的学校，已经规划了一所私立逸阳小学，在万科四季花城旁边，预计年内将会开工。
东丽湖板块内，华侨城内目前有一所华侨城小学已经招生；东丽湖万科城内目前有一所北京大学附属中学东丽湖分校，属小学、初中九年制，也已经招生；北大资源阅城旁边还规划了一所北大附中高中部，目前还未动工。
团泊西、天嘉湖暂时都还没有小学建成。
@reborn：我们目前在市区有一套住房，东丽湖有一套，现在看来东丽湖的房子真的是不涨价啊！想着考虑北辰正荣府项目，考虑的是交通比较便利，挨着地铁5号线，加上政府调控，价格不会太贵，会不会有较大上涨空间？
@姜Sir：东丽湖发展了10多年，整体价格一直比较平稳，确实涨幅不大。直到去年，价格才有了很大的上涨。而且，各项目之间的差异也很大，几个小品牌房企早期开发的项目，成熟度、配套完善度远不如万科、华侨城的项目。
这也是姜Sir之前一直强调的，很多边缘郊县板块，投资风险还是很大的，需要很长时间的培育、养成。个人在选择时，一定挑优质地段、优质品质的优质项目，千万不能仅仅因为某盘便宜而去投资。
不知你买的是东丽湖哪个项目，从目前市场成交看，二手高层价格已经达到1.5万元/平方米左右，应该会较你之前的入手价有所上涨。换个角度，如果将其用作度假、休闲，东丽湖的环境还是不错的。
北辰的淮河道板块属于整体规划、集中建设，利好很多。比如地铁5号线先于住宅入住通车，永旺购物中心签约入住，这些较天津其他一些板块都有很明显的优势。目前新房被限价，确实值得入手。
但具体到你个人，希望你结合自身情况综合考虑。因为你已经投资了东丽湖，即使出售，也很有可能无法再利用银行杠杆了。
